Theo khoản 1 Điều 142  Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;
• Hệ thống trang thiết bị sử dụng riêng gắn liền với căn hộ hoặc gắn liền với phần diện tích khác thuộc sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư, trừ các trang thiết bị thuộc quyền sở hữu chung.

Theo khoản 2 Điều 142 Luật Nhà ở 2023, phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

• Phần diện tích còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc phần sở hữu riêng quy định tại khoản 1 Điều 142;
• Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị sử dụng chung trong nhà chung cư bao gồm: khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, phòng để rác, hộp kỹ thuật và tường bao hộp kỹ thuật (nếu có), hệ thống cấp điện, cấp nước, hệ thống thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, hệ thống phòng cháy, chữa cháy và các phần khác không thuộc phần sở hữu riêng của chủ sở hữu nhà chung cư;
• Các công trình công cộng trong khu vực nhà chung cư bao gồm: sân chung, vườn hoa, công viên, nhà sinh hoạt cộng đồng của nhà chung cư… và các công trình khác trong dự án đã được phê duyệt.

Ban quản trị khu chung cư có quyền và trách nhiệm theo quy định tại Điều 147, Điều 148 của Luật Nhà ở, cụ thể:

Quyền của Ban quản trị nhà chung cư

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có quyền sau đây:

a) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao đầy đủ kinh phí bảo trì sau khi Ban quản trị nhà chung cư được thành lập và có văn bản đề nghị bàn giao; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao kinh phí bảo trì;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy định của Luật này và quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

c) Đề nghị Hội nghị nhà chung cư thông qua mức giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư;

d) Được hưởng thù lao trách nhiệm và chi phí khác theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

đ) Yêu cầu cơ quan có thẩm quyền công nhận Ban quản trị nhà chung cư;

e) Yêu cầu chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở bàn giao hồ sơ nhà chung cư; yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cưỡng chế bàn giao hồ sơ nhà chung cư;

g) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật.

Trách nhiệm của Ban quản trị nhà chung cư

Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thì Ban quản trị nhà chung cư có trách nhiệm sau đây:

a) Đăng ký con dấu, tài khoản hoạt động của Ban quản trị nhà chung cư, tài khoản để quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì; tiếp nhận và quản lý hồ sơ nhà chung cư từ chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở và cung cấp cho đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư;

b) Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì theo quy chế thu, chi tài chính do Hội nghị nhà chung cư quyết định; báo cáo Hội nghị nhà chung cư việc thu, chi khoản kinh phí này;

c) Ký kết hợp đồng cung cấp dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư với chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở hoặc đơn vị có chức năng, năng lực quản lý vận hành nhà chung cư sau khi đã được Hội nghị nhà chung cư lựa chọn theo quy định tại điểm d khoản 3 Điều 145 của Luật nhà ở 2023.

Trường hợp nhà chung cư không yêu cầu phải có đơn vị quản lý vận hành theo quy định tại khoản 1 Điều 149 của Luật Nhà ở 2023 và được Hội nghị nhà chung cư giao cho Ban quản trị nhà chung cư thực hiện quản lý vận hành thì Ban quản trị nhà chung cư thực hiện việc thu, chi kinh phí quản lý vận hành theo quyết định của Hội nghị nhà chung cư;

d) Lựa chọn, ký kết hợp đồng bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư và giám sát hoạt động bảo trì theo Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư. Việc bảo trì phần sở hữu chung có thể do đơn vị đang quản lý vận hành nhà chung cư hoặc đơn vị khác có năng lực bảo trì theo quy định của pháp luật về xây dựng thực hiện;

đ) Đôn đốc, nhắc nhở chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư trong việc thực hiện nội quy quản lý, sử dụng nhà chung cư, Quy chế quản lý, sử dụng nhà chung cư; thu thập, tổng hợp ý kiến, kiến nghị của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư về việc quản lý, sử dụng và cung cấp các dịch vụ nhà chung cư để phối hợp với cơ quan chức năng, tổ chức, cá nhân có liên quan xem xét, giải quyết;

e) Phối hợp với chính quyền địa phương, tổ dân phố trong việc xây dựng nếp sống văn minh, giữ gìn trật tự, an toàn xã hội trong nhà chung cư;

g) Thực hiện đúng quy chế hoạt động, quy chế thu, chi tài chính của Ban quản trị nhà chung cư đã được Hội nghị nhà chung cư thông qua; không được tự miễn nhiệm, bãi nhiệm hoặc bổ sung thành viên Ban quản trị nhà chung cư;

h) Chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư khi thực hiện quyền và trách nhiệm không đúng với quy định tại khoản này;

i) Chấp hành quyết định giải quyết, xử lý của cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

k) Thực hiện công việc khác do Hội nghị nhà chung cư giao mà không trái quy định của pháp luật;

l) Trách nhiệm khác theo quy định của pháp luật.

Theo Điều 105 Luật Nhà ở 2014, Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư phải có đủ điều kiện về chức năng và năng lực theo quy định sau đây:
– Được thành lập, hoạt động theo quy định của Luật doanh nghiệp hoặc Luật hợp tác xã và có chức năng quản lý vận hành nhà chung cư;
– Phải có các bộ phận chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư bao gồm bộ phận kỹ thuật, dịch vụ, bảo vệ an ninh, vệ sinh, môi trường;
– Có đội ngũ cán bộ, nhân viên đáp ứng yêu cầu về quản lý vận hành nhà ở bao gồm lĩnh vực xây dựng, kỹ thuật điện, nước, phòng cháy, chữa cháy, vận hành trang thiết bị gắn với nhà chung cư và có giấy chứng nhận đã được đào tạo, bồi dưỡng kiến thức chuyên môn nghiệp vụ về quản lý vận hành nhà chung cư theo quy định của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.
– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư thực hiện việc quản lý vận hành hệ thống kỹ thuật, trang thiết bị, cung cấp các dịch vụ cho nhà chung cư, bảo trì nhà chung cư nếu có năng lực thực hiện bảo trì và thực hiện các công việc khác liên quan đến việc quản lý vận hành nhà chung cư.

Theo Điều 15 Thông tư 02/TT-BXD:
Hội nghị nhà chung cư thường niên được tổ chức mỗi năm một lần khi có tối thiểu 30% đại diện chủ sở hữu căn hộ đã nhận bàn giao tham dự hoặc có số lượng ít hơn do các chủ sở hữu nhà chung cư thống nhất.

– Nghe báo cáo kết quả hoạt động của Ban quản trị và thông qua các khoản thu, chi hàng năm của Ban quản trị nhà chung cư.
– Xem xét, thông qua quyết toán kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư trong năm và thông qua kế hoạch bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư của năm sau.
– Nghe báo cáo tình hình quản lý vận hành nhà chung cư.
– Quyết định các nội dung khác theo quy định tại Điều 102 của Luật Nhà ở (nếu có).
– Bầu thay thế Trưởng Ban hoặc Phó Ban, miễn nhiệm toàn bộ BQT, bầu BQT mới (phải có 50% chủ sở hữu tham dự).
– Bầu thành viên BQT (sau khi đã lấy ý kiến chủ sở hữu nhưng không đủ số người đồng ý và phải có 50% chủ sở hữu tham dự).

Theo Điều 108 Luật Nhà ở 2014:
– Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư bán, cho thuê mua thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ hoặc diện tích khác bán, cho thuê mua; khoản tiền này được tính vào tiền bán, tiền thuê mua nhà mà người mua, thuê mua phải đóng khi nhận bàn giao và được quy định rõ trong hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua;
– Đối với căn hộ, phần diện tích khác trong nhà chung cư mà chủ đầu tư giữ lại không bán, không cho thuê mua hoặc chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm bàn giao đưa nhà chung cư vào sử dụng, trừ phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ đầu tư phải đóng 2% giá trị căn hộ, phần diện tích giữ lại; phần giá trị này được tính theo giá bán căn hộ có giá cao nhất của nhà chung cư đó.
– Trường hợp kinh phí bảo trì quy định tại khoản 1 Điều này không đủ để thực hiện bảo trì phần sở hữu chung của nhà chung cư thì các chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng của từng chủ sở hữu.

Theo Điều 109 Luật Nhà ở 2014:
Kinh phí bảo trì chỉ được sử dụng để bảo trì các phần sở hữu chung của nhà chung cư, không được sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư và các mục đích khác
Theo Điều 34 TT 02/TT-BXD:
– Bảo trì các hạng mục và phần diện tích thuộc sở hữu chung của Nhà Chung cư.
– Bảo trì hệ thống các thiết bị thuộc sở hữu chung của nhà chung cư, bao gồm thang máy, máy phát điện, máy bơm nước, hệ thống thông gió, hệ thống cấp điện chiếu sáng, điện sinh hoạt, các thiết bị điện dùng chung, hệ thống cấp, thoát nước, hệ thống cấp ga, lò sưởi trung tâm, phát thanh truyền hình, thông tin liên lạc, phòng cháy, chữa cháy, cột thu lôi và các thiết bị khác dùng chung cho nhà chung cư.
– Bảo trì hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài kết nối với nhà chung cư; các công trình công cộng (sân chung, vườn hoa).
– Xử lý nước thải ứ nghẹt, hút bể phốt định kỳ; cấy vi sinh cho hệ thống nước thải của nhà chung cư.
– Các hạng mục khác của nhà chung cư thuộc quyền sở hữu chung của các chủ sở hữu nhà chung cư theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ hoặc theo quy định của pháp luật về nhà ở.

Theo Điều 31 TT 02/2016/TT-BXD:
Kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư do các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư đóng hàng tháng hoặc theo định kỳ (bao gồm cả trường hợp đã nhận bàn giao căn hộ, diện tích khác trong nhà chung cư mà chưa sử dụng) để đơn vị quản lý vận hành thực hiện các công việc quy định tại Khoản 1 Điều 10 của TT 02/2016/TT-BXD.

Theo Điều 10 TT 02/2016/TT-BXD
– Điều khiển, duy trì hoạt động, bảo dưỡng thường xuyên hệ thống thang máy, máy bơm nước, máy phát điện, hệ thống báo cháy tự động, hệ thống chữa cháy, dụng cụ chữa cháy, các thiết bị dự phòng và các thiết bị khác thuộc phần sở hữu chung, sử dụng chung của tòa nhà chung cư, cụm nhà chung cư.
– Cung cấp các dịch vụ bảo vệ, vệ sinh môi trường, thu gom rác thải, chăm sóc vườn hoa, cây cảnh, diệt côn trùng và các dịch vụ khác bảo đảm cho nhà chung cư hoạt động bình thường.
– Các công việc khác có liên quan.
Tất cả các công việc quy định trên phải do đơn vị quản lý vận hành thực hiện; chủ sở hữu, người sử dụng không được thuê riêng các dịch vụ khác nhau để thực hiện quản lý vận hành. Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư có thể ký hợp đồng với đơn vị cung cấp dịch vụ để thực hiện các công việc quản lý vận hành nhà chung cư nhưng phải chịu trách nhiệm về việc quản lý vận hành theo nội dung hợp đồng dịch vụ đã ký kết với Ban quản trị nhà chung cư.

Theo Điều 106 Luật Nhà ở 2014:
Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư không bao gồm kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, chi phí trông giữ xe, chi phí sử dụng nhiên liệu, năng lượng, nước sinh hoạt, dịch vụ truyền hình, thông tin liên lạc và các chi phí dịch vụ khác phục vụ cho việc sử dụng riêng của chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Theo Điều 30 TT 02/2016/TT-BXD:
– Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định theo quy định tại Điều 106 của Luật Nhà ở, được căn cứ vào từng nhà chung cư và trên cơ sở thỏa thuận với đơn vị quản lý vận hành. Trường hợp nhà chung cư đã được bàn giao đưa vào sử dụng nhưng chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu thì giá dịch vụ quản lý vận hành do chủ đầu tư quyết định và được ghi rõ trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ; sau khi tổ chức được hội nghị nhà chung cư thì giá dịch vụ do hội nghị nhà chung cư quyết định trên cơ sở thống nhất với đơn vị quản lý vận hành.
– Giá dịch vụ quản lý vận hành nhà chung cư được xác định bằng tiền Việt Nam đồng và tính trên mỗi mét vuông (m2) diện tích sử dụng căn hộ hoặc phần diện tích khác trong nhà chung cư (xác định theo diện tích thông thủy).
– Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư xác định cụ thể và thu kinh phí quản lý vận hành nhà chung cư của các chủ sở hữu, người sử dụng trên cơ sở mức giá được xác định theo quy định.

– Khách ra vào Chung cư phải đăng ký, xuất trình giấy tờ chứng minh nhân thân tại chốt Bảo vệ và tuân thủ sự hướng dẫn của Bảo vệ. Trường hợp cần thiết, Bảo vệ được giữ các giấy tờ chứng minh nhân thân của khách để phục vụ cho việc kiểm soát an ninh, an toàn của Chung cư.
– Người của các đơn vị cung cấp dịch vụ bên ngoài (gas, nước suối, sửa chữa, cung cấp hàng hóa…): Mỗi lần ra vào phải đăng ký tại Tổ Bảo vệ, và tuân thủ sự hướng dẫn của Bảo vệ.

Chủ căn hộ phải đăng ký danh sách người tạm trú với Tổ Bảo vệ; đồng thời đăng ký tạm trú tại Công an Phường 1, Quận Gò Vấp.

– Theo Khoản 11 Điều 6 Luật Nhà ở 2014 nghiêm cấm việc sử dụng căn hộ chung cư vào mục đích không phải để ở.
– Theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP: hành vi này sẽ bị Phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

Hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 2 – TT 02/2016-TT-BXD:
Gây mất an ninh, trật tự, nói tục, chửi bậy, sử dụng truyền thanh, truyền hình hoặc các thiết bị phát ra âm thanh gây ồn ào làm ảnh hưởng đến sinh hoạt của các chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư.

Hành vi bị nghiêm cấm theo Điều 2 – TT 02/2016-TT-BXD:
Phơi, để quần áo, bồn hoa và bất cứ vật dụng nào trên lan can hoặc vắt ngang cửa sổ của căn hộ, cầu thang hoặc các khu vực công cộng khác có khả năng gây ra sự cố, tai nạn.

Hành vi bị nghiêm cấm theo Khoản 2 Điều 2 – TT 02/2016-TT-BXD:
Phóng uế, xả rác hoặc các loại chất thải, chất độc hại không đúng nơi quy định, gây ô nhiễm môi trường nhà chung cư.

– Hành vi bị nghiêm cấm theo Khoản 5 Điều 6 Luật Nhà ở 2015 và theo Nội qui chung cư: lấn chiếm không gian và các phần thuộc sở hữu chung hoặc của các chủ sở hữu khác dưới mọi hình thức.
– Hành vi này còn gây ảnh hưởng nghiêm trọng trong công tác Phòng cháy chữa cháy, cứu hộ cứu nạn và gây cản trở việc thoát hiểm của người dân khi xảy ra sự cố.

Hành vi bị nghiêm cấm theo Khoản 5 Điều 2 – TT 02/2016-TT-BXD:
Đốt vàng mã, đốt lửa trong nhà chung cư, trừ địa điểm được đốt vàng mã theo quy định tại nhà chung cư.

Theo Khoản 4 Điều 2 – TT 02/2016-TT-BXD nghiêm cấm hành vi:
Chăn, thả, nuôi gia súc, gia cầm trong nhà chung cư.

– Trước khi thi công, sửa chữa: Cư dân phải đăng ký với Ban Quản lý trước ít nhất 01 (một) ngày về kế hoạch thi công sửa chữa, hạng mục, thời gian thực hiện, đơn vị thi công, đăng ký nhân công, đính kèm bản vẽ, hồ sơ kỹ thuật để được hỗ trợ, hướng dẫn về các vấn đề liên quan hệ thống kỹ thuật đã được lắp đặt trong chung cư.
– Ký quỹ: Nhà thầu phải đặt cọc thi công tối thiểu 5.000.000 VND nhằm đảm bảo việc giải quyết vệ sinh rác thải phế liệu thi công (nếu có) và sửa chữa những thiệt hại (nếu có) xảy ra cho các tiện ích chung trong quá trình thi công. Khoản cọc này sẽ được Ban Quản lý hoàn lại sau khi thi công hoàn tất hoặc cấn trừ các khoản phải trả do sửa chữa những thiệt hại trong quá trình thi công.

Theo Nội qui Chung cư: Khung thời gian được sửa chữa, sử dụng máy khoan, vận chuyển thiết bị, đồ dùng, vật liệu:
Trong tuần từ Thứ Hai đến Thứ Bảy.
– Buổi sáng từ 8:00 đến 11:30.
– Buổi chiều từ 13:00 đến 17:00.
Không được thi công vào ngày Chủ Nhật; ngày Lễ, Tết theo quy định của Nhà nước.

Theo Khoản 4 Điều 35 NĐ 99/2015/NĐ-CP nghiêm cấm hành vi: Sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, nhà chung cư không đúng quy định về thiết kế, kiến trúc.
Theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP: hành vi này sẽ bị phạt tiền từ 10.000.000 đồng đến 20.000.000 đồng và bị buộc sử dụng màu sắc sơn, trang trí mặt ngoài căn hộ, chung cư theo đúng quy định.

Theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP: hành vi này sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

Theo Điều 66 Nghị định 139/2017/NĐ-CP: hành vi này sẽ bị phạt tiền từ 30.000.000 đồng đến 40.000.000 đồng.

Trẻ em dưới 12 tuổi khi sử dụng thang máy hoặc công trình phục vụ chung phải có cha, mẹ hoặc người trông coi đi kèm và giám sát.